English איזור אישי | עגלת קניות אתר חשבי שכר

חיפוש מתקדם חפש
 >> מאמר  >> מאמרים ופרסומים דף הבית       
   
 
 
מה בין מלון, דירה ו"מלון דירות"?
(3328 צפיות)    |  18/04/2010  |  שחר פרילינג, רו"ח (משפטן)


דיון בהסדר שנעשה לאחרונה ע"י משרד התיירות בנושא דירות הנופש. בין השאר, המשרד גיבש הנחיות מחייבות לבניית פרויקטים המשלבים דירות נופש וחדרי מלון רגילים, במקומות המיועדים לתיירות
בעבר ניסו יזמים בישראל לבנות דירות למגורים באזורים המיועדים לתיירות עפ"י התב"ע ולשווקן כ"דירות נופש". המקרה הידוע ביותר הוא פרויקט המרינה בהרצליה, בו חייב ביהמ"ש לאחרונה את קוני הדירות להגביל את השימוש בדירות שקנו לשלושה חודשים, ובשאר הזמן להשכיר אותם כיחידות בבית מלון.

לאחרונה הסדיר משרד התיירות את נושא דירות הנופש. המשרד גיבש הנחיות מחייבות לבניית פרויקטים המשלבים דירות נופש וחדרי מלון רגילים, במקומות המיועדים לתיירות. פרויקטים אלו מוגדרים כ"אכסון תיירותי מיוחד". מטרת ההנחיות לוודא כי לא ימכרו דירות מגורים רגילות במסווה של "מלון דירות". גיבוש ההנחיות יוצר איזון בין צרכי היזמים לטובת הציבור.
במקרים אחרים אישרו רשויות התכנון שינוי בתב"ע בכדי לאפשר בנייה רגילה למגורים לצד חדרים למלון. פרויקטים כאלו צפוים להבנות במיוחד באזורי יוקרה, בהם ישנו ביקוש לדירות במגדלי פאר, לצד קושי של יזמים להשיג מימון לבניית מלונות.
 
מהו היישום של עירוב שימושים בתעשיית התיירות?
 
עירוב שימושים (mixed use) הוא מונח המתאר תכנון של שימוש בקרקע באופן שמשלב מספר ייעודים, כמו מגורים, מסחר, תעשייה ותיירות, באותה משבצת תכנונית. עירוב שימושים נוגע בדרך כלל לתכנון עירוני, ורלוונטי במיוחד כאשר דנים בתכנון של ערים צפופות הסובלות ממחסור בשטחים.

למעשה, מירב המאמצים של יזמים בישראל עד כה היה בלהסב שטחים שמיועדים לבניית מלונות ומתקני תיירות לבניית מגורים. הסיבה העיקרית לכך היא מחסור בקרקע למגורים באזורים איכותיים הממוקמים בסביבה טבעית אטרקטיבית, בעיקר בקרבה לים. בקרב המאיון העליון של תושבי הארץ, כמו גם בקרב תושבי חו"ל המרבים לבקר בארץ, קיים ביקוש לבנייה איכותית ומרווחת באזורי החוף של הים התיכון. הרצון לבנות דירות פרטיות למגורים באזורים אלו, בקו הראשון אל הים, מתנגש עם האינטרס הציבורי לשמור על השטחים אלו נגישים לציבור ולפתח את תעשיית התיירות. בעוד בניית מתחמי מלונות מהווה תרומה משמעותית לכלכלה המקומית, בהקמת קומפלקסים סגורים של דירות יוקרה אין תרומה של ממש לפיתוח האזור: דירות רבות אינן מאוישות במשך רוב השנה והתרומה של התושבים לעסקים באזור היא שולית, אם בכלל קיימת.
בכדי להבטיח שקרקע שנועדה לבניית מלונות תשמור על ייעודה, היה צורך להכריע בסוגיה מהו מלון ומהי דירת מגורים.
 
מלון או דירה?
 
בעבר, במספר מקרים (ראה בר-אושר, 2009, ע"מ 69-72), הגדרת ייעוד הבנייה, מלון או מגורים, לא הייתה ברורה:

1)דירות free hold – הוגדרו בחוק כ"מלון דירות". בשיטה זו הבעלות המוחלטת על הדירה היא של הרוכש, כאשר ישנה חברה מנהלת הדואגת לאחזקת הדירה. בעל הדירה יכול להפקיד את הדירה בתקופות מסוימות לידי החברה המנהלת, שתשכיר את הדירה כחדר במלון. שיטה זו יועדה לתושבי חו"ל בלבד. החל משנת 1995 ביטל משרד התיירות את ההכרה במלון דירות בשיטת הfree hold-  כמתקן אירוח תיירותי.

2) דירות lease back – בשיטה זו מחכיר הבעלים את הדירה לחברת הניהול, שמשכירה את הדירה כחדר במלון. על פי פסיקת ביהמ"ש (ע"א 1054/98, חוף הכרמל תיירות ונופש נ' עמותת אדם טבע ודין, פ"ד נו (3), 385 [2006]), נקבע כי על הבעלים להחכיר את הדירה שבבעלותו לחברת הניהול למשך תקופה שלא תפחת משישה חודשים בשנה.

3) דירות time sharing – דירות בהן הקונים רוכשים זכויות שימוש בדירה למשך תקופה מוגבלת בשנה. זכות זו ניתנת לרישום בלשכת רישום המקרקעין.
 
ההבדל העקרוני בין דירה למלון הוא יכולת השליטה של הבעלים על השימוש בדירה. בשיטת ה-time sharing, השליטה היא חלקית. בשיטות ה-lease back וה-free hold השליטה היא מלאה. על כן, הוצאו דירות ה-free hold מההגדרה של אכסון מלונאי, ואילו משך השהות המקסימאלי במלון של בעלי דירה בשיטת lease back הוגבל ע"י משרד התיירות.

 בחוזה מנכ"ל 8/2006 הוסדרו המלונות המשכירים חדרים בשיטות הנ"ל במסגרת ההגדרה של "אכסון מלונאי מיוחד" והוכפפו לתקנים הפיסיים של מתקני התיירות. חוזה מנכ"ל 5/2009, שהחליף את קודמו מ-2006, קבע באופן מסודר יותר את הכללים לבניית "אכסון מלונאי מיוחד" כדלהלן:
  • נקבעו שני מתווים לבניית "אכסון תיירותי מיוחד" – מתווה א' מגביל את משך השימוש של בעל היחידה בדירה לעד שלושה חודשים בשנה, ואיננו מגביל את שטח היחידות הניתנות למכירה בשיטות ה-time sharing וה-lease back; מתווה ב' מגביל את משך השימוש של בעל היחידה בדירה לעד חצי שנה, ואת שטח היחידות הניתנות למכירה לעד 49% מכלל שטח יחידות המלון. היזם מחויב לבנות על פי אחד מהמתווים.
  • בתב"עות ישנות שאושרו עד ל-31.08.1996, ניתן לבנות "אכסון תיירותי מיוחד" גם כאשר התב"ע מאשרת בנייה של "מלון דירות" או "דירות נופש", בהתאם לאחד המתווים. כאשר התב"ע מאשרת בניית "מלונאות לסוגיה", לא ניתן למכור יותר ממחצית מיחידות המלון, כלומר מתווה א' איננו ישים.
  • בתב"עות שאושרו מה-31.08.1996 עד למאי 2008, לא ניתן למכור יחידות במסגרת "אכסון מלונאי מיוחד" כאשר רשום בתב"ע "מלונאות" או "מלונאות לסוגיה". כאשר רשום "אכסון מלונאי מיוחד", ייבנה המלון לפי אחד מהמתווים.
  • בתב"עות חדשות, שאושרו ממאי 2008, חלה הגבלה נוספת על שטח היחידות המיועדות למכירה: באזורים המיועדים לתיירות על פי מפת איזורי עדיפות בתיירות (במסגרת החוק לעידוד השקעות הון 1959) עד 70%, ובשאר האיזורים עד 50%. בנוסף חלים על היזם ההגבלות הקבועות במתווה אותו הוא בחר.
    קיימות הגבלות נוספות שתפקידם לפקח כי הפרויקט כולו ינוהל ויתופעל כבית מלון.
פרספקטיבה לעתיד:
 
שימוש מעורב של מגורים, משרדים ומלונות הפך לשכיח במספר מקומות בעולם, במיוחד בערים יקרות כמו מוסקווה, טוקיו ודובאי. הסיבה לכך היא העלייה במחירי הנדל"ן במרכזי הערים הגדולות, שמלווה בעלייה מתמדת בסטנדרט הבנייה של מלונות, משרדים ומגורים המוגדרים כ"פאר". כתוצאה מעליות אלו, הפכה ההשקעה במלון ברמה גבוהה ובמיקום מרכזי לאדירה. מכירת חלק מהדירות במבנה המיועד למלון מכסה על עלויות רכישת הקרקע והבנייה ומסייעת בתהליך המימון. כשמסתיים תהליך בניית הפרויקט, המלון יכול לספק את השירותים הדרושים לדירות יוקרה למדורים: שירותי לובי, אבטחה, כביסה וכו'.

שילוב של דירות מגורים במלונות מאפשר להפחית את הסיכון הגלום בהשקעה בענף התיירות ולצמצם את ההשפעה השלילית של העונתיות על העסקים במתחם המלון ובסביבתו.

בישראל כבר בוצעו בעבר פרויקטים מוצלחים של שימוש מעורב, כמו הסיטי טאוור ברמת גן, בו פועל מלון לאונרדו סיטי טאוור בקומות 9-17, מתוך 41 קומות הבניין. מספר פרויקטים דומים מתוכננים להבנות בשנים הקרובות. הבולטים בינהם הם הפרויקט שיוקם מול מתחם הדולפינריום, פרויקט נמל ת"א של קבוצת חג'ג' ומגדלי טיילת דוד ליד מגדלי האופרה בת"א .

המשך מגמה זו בישראל מחייב הערכות של רשויות התכנון. פרויקטים מעורבים, כאשר הם מתוכננים באופן שאינו פוגע במרקם העירוני והסביבתי, יכולים להוות גורם חיובי בפיתוח של מרכזי עסקים. מנגד, ארגונים סביבתיים ימשיכו לפקח ולוודא השימוש המעורב נעשה כדין ועל פי ההנחיות של משרד התיירות ורשויות התכנון.

תוכנית המתאר החדשה למלונאות, תמ"א 1/12, נמצאת בהליכי אישור מתקדמים, ותובא בקרוב לאישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. אישור תוכנית זו ייתן מענה לצורך שנוצר להסדיר את תכנון בניית המלונות בארץ, ובכלל זה את האכסון התיירותי המיוחד.
 
מקורות:
John P. Walsh, "The good and bad: mixed-use hotel-development projects often ease financing, complicate operations", Hotel and Motel Management (March 2004).
 
אבישי בר אושר, "שימושים מעורבים: מלונאות ומגורים", מקרקעין וערכם, 131 (אפריל 2009), ע"מ 65-73.
 
משרד התיירות, חוזר מנכ"ל 8/2006
 
משרד התיירות, חוזר מנכ"ל 16/2009 - תיקון לחוזר מנכ"ל 5/2009.
 
עירית רוזנבלום, "תוכנית מתאר חדשה למלונאות תנסה לשמור על הקרקעות מיזמי נדל"ן", דה מרקר, 28.03.2010

דרג מאמר זה:
1
2
3
4
5


לרשימת המאמרים

לדף הבית
ניוזלטר
מועדון צעירים
מועדון סטודנטים
מועדון גמלאים



הרשמה לאתר שלח לחבר גירסת הדפסה
הרשמה לאתר שלח לחבר גירסת הדפסה
 
  2005 - כל הזכויות שמורות ללשכת רואי חשבון תשס"ה ©
פרסום באתר צור קשר מפת אתר תנאי שימוש הוספה למועדפים

בניית אתרים פיתוח תוכנה לאינטרנט בניית אתר סייטנט בע"מ - בניית אתרים ופתרונות אינטרנט מתקדמים